アパート・マンションオーナー必見 火災保険を管理会社に任せてはだめ

分譲マンション共用部やアパートの保険は、委託している管理会社が提携している保険の代理店経由で契約しているところが多いでしょう。

火災保険のみ加入のオーナー・管理組合と

火災保険に加えて、地震保険にも入っているオーナー・管理組合もあります。

最近は両方入るところが多いですね。

このブログでは、今後も上がっていく火災保険をうまくつかうためには、管理会社経由で加入するのが良いのか？管理組合が直接保険を申請するのが良いのか伝えていきたいと思います。

まずはマンション配管漏水事故に備える共用部・専有部の火災保険 、共用部の保険と専有部の保険の適用範囲とその違いを解説しています。

マンション火災保険の値上げ

損害保険料率算出機構が保険料率値上げの理由として、１）自然災害リスクの増加と、２）リスク傾向の反映をあげています。

表1　2017年~2020年に発生した主な風水災による支払保険金調査結果

年度	主な風水災害	支払保険金（火災保険）
2017年度	台風18号 台風21号	300億円 1,078億円
2018年度	7月豪雨（西日本豪雨、岡山県倉敷など） 台風21号（近畿地方、大阪など） 台風24号（関東地方、東京多摩地区でも倒木被害多数）	1,520億円 9,202億円 2,856億円
2019年度	令和元年台風15号（房総半島台風） 令和元年台風19号（東日本台風） 令和元年10月25日の大雨	4,244億円 4,751億円 155億円
2020年度	令和2年7月豪雨（熊本県球磨川氾濫） 令和2年台風10号	848億円 932億円

損害保険料率算出機構　火災保険参考純率改定のご案内より転載

１）自然災害リスクの増加の自然災害が発生して保険金支払いが膨れ上がっていることを理由にあげています。

分譲マンション共用部・専有部の火災保険の現状

分譲マンション管理組合で火災保険に加入していない組合はない思います。

通常総会にて、取り決めされているはずです。多くは、管理会社が保険代理店の役割を担っており、管理会社と契約している場合が多いです。地震保険は入っていない組合は多いです。

火災保険といっても火災だけをカバーしているわけではありません。一般的には、マンション管理組合では、以下のような保険のオプションに入っています。

　マンション火災保険の一般的な保険対象と適用例

保険対象	適用例
火災、落雷、破損・爆発	調理中の油に火がつき、家が燃えてしまった 隣の家の火事が自宅に燃え移ってしまった 原因不明の火災
風災・ひょう災・雪災	洪水で自宅敷地内から自転車が流された 洪水で物置が流された マンションの給水管が破裂し、自宅の本が全て濡れた  自宅にて水道管が凍結して壊れた  マンションの屋根からの落雪で隣家に損害を与えた 雪崩に家が飲み込まれて倒壊したなど 雪の重みでどこかしらが壊れた 台風で窓ガラスが割れた 竜巻の風で窓ガラスが割れた 台風による強風でカーポートが壊れた
破損・汚損	金槌が机の上から落ちて、所有物を傷つけた アイロン掛けをしていたところ、ワイシャツが焦げた 子供がテレビのコードを引っ張って、テレビが倒れ壊れた
盗難	マンションの駐輪場に置いていた自転車が盗まれた 自宅に泥棒が入り現金が盗まれた ゴルフ場でゴルフクラブが盗まれた
水濡れ	給排水配管からの漏水などが補償の対象になる（共用部の保険であればエントランスロビーなど共用部が対象）
建物管理賠償責任補償特約	マンション共用部にあたる外壁からタイルがはがれて落ちて損害を与えた
その他	トイレが詰まって水が溢れた 水道管が詰まって水漏れが発生した 台風で窓ガラスが割れ屋根が飛んだため、ブルーシートをかけた 水漏れが発生した原因の調査を業者に依頼した

地震保険は、今回のブログでは抜きました。

マンションの実際に被害では、風災、外部から飛んできた飛来物による破損、古くなったマンションでは給排水管からの漏水事故対応などが多いでしょうか。

実際に何かがマンションに起きたら、すぐに保険適用を考えて保険申請できるか相談してください。

ここで注意なのが、管理会社を通して相談した場合でも、管理会社を経由して保険申請する必要はありません。

建物になにかあった場合まず管理会社に言うのが一般的ですし、毎月いくらかの報酬を払っているわけですから管理会社にいろいろ応急処置は任せるべきです。

しかし、管理会社の毎月支払っている報酬は、日々快適に過ごせるようにすることやトラブルがあった場合の対応です。

なにか災害があった場合の保険申請等は保険会社に任せないほうが良いです。

その理由は、

管理会社は保険申請の際に管理会社提携の工事業者にお願いするのですべてのお金が管理会社にいくようになっています。（工事代金以外の部分＋工事業者紹介料）

※管理会社は、100万の見積もりで工事は５０万で完了し、その他を管理会社が得てしまうことは当たり前なのです。

そして申請は管理組合の理事長が臨時総会をへて代理でするので、手間もかかります。

※管理会社の印鑑や通帳を預けている場合でも直接管理会社が申請すると違法の可能性がありるので注意

それなのに管理組合にはは一銭も入らず管理会社が得するだけです。

なぜ言い切れるのかというと私も５年ほど管理会社で働いていた経験がありで内部事情はよく知っています。

詳しく知りたい方は気軽にご連絡下さい。

では詳しく見ていきましょう。

管理会社を代理店とした場合の保険

管理会社が保険代理店の場合

マンションの専用使用権のある共用部の隔たり板が壊れたら、専有部の区分所有者が損害に気付いて、理事長及び管理会社に連絡します。

管理会社は保険代理店でもある為、すぐに保険会社と交渉を開始します。修理してくれる内装工事会社から見積もりを取りますが、この時点では管理組合には提出しません。

仮にこのケースでは見積額が10万円だとします。

保険会社から損害保険金30万円が出てきたら、管理会社は管理組合には工事一式30万円の見積を提出して、「全額保険料でカバーされます」と説明します。

管理組合の理事長には、「迅速に対応していただき、ありがとうございます」と感謝されて仕事は終わります。

実際には、修理費10万円（材料費5万円、人件費30,000円/日・人ｘ0.5日x　2人、工事紹介料２万円）管理会社には、実質22万円の利益が残るということになります。

損害保険金を査定と修理費は必ずしもリンクしておらず、損害保険金が大きく査定される場合があり、このようなお金の流れになっています。

※必ず儲けられているわけではないですが、その場合は管理会社の人件費はかかっているのでその他の工事で多く回収するようにしてることが多いです。

管理会社以外の保険代理店と契約した場合の保険について

さて、管理会社を通さずに、保険代理店と直で、管理組合が契約するとどうなるでしょうか？

管理会社ではない保険代理店と管理組合が直接契約する場合

保険申請のためには、現場の写真を片付ける前に、なるべく多めに撮影して管理組合が保険代理店に送ります。その後、現地確認と修理代の見積を管理会社に依頼して管理組合で準備しないと行けません。保険会社は修理代を保険で支払ってくれますが、修理会社の見積や手配はやってはくれません。

そして、保険代理店は保険をなるべく使わせたくないのが本音ですので、申請が通らなかったり、入金金額が減ることが多いです。

この場合でも、管理会社が申請した損害保険金よりも少なくなることが考えられます。

ではこの事故の例の場合をみてみると、修理費用が見積で10万円だとして、仮に５万減額された場合管理組合に15万円の利益が残るということになります。

※これでも工事を管理会社にお願いするのであればそこで中抜きは発生しています。

なぜ減額になる可能性が高いのか？

理由は、

代理店には「損害率」という重要な指標があり、保険金の支払いが多いほどこちらの数字が悪くなります。

そのため、保険金の申請を快く思っていない代理店も珍しくはないでしょう。

実際、現場を見ることなく電話だけで判断して断られたり、保険申請を連絡したら「代理店の対応が急に悪くなった」というご相談を非常に多くいただきます。

このように保険代理店の依頼と、管理会社への修理代の見積依頼をそれぞれ分けてやらないと行けない手間があります。この点は、管理組合とくに理事長の負担が増えるのはデメリットです。

ではどうしたらよいのか？

火災保険申請サポートを使うのが管理組合にとってメリットです。

火災保険申請の請求期限は「３年」

結論からいうと火災保険の申請期限は、「３年」です。

保険法第第九十五条に明記されているので、引用します。

（消滅時効） 第九十五条　保険給付を請求する権利、保険料の返還を請求する権利及び第六十三条又は第九十二条に規定する保険料積立金の払戻しを請求する権利は、これらを行使することができる時から三年間行使しないときは、時効によって消滅する。 引用元：保険法第九十五条

条文の保険給付を請求する権利とは、被害を申請し保険金を受け取ることです。

逆にいうと、３年前までの被害については遡ることができるので、以前の台風や竜巻で破損した箇所があれば、保険会社に請求を行いましょう。

※保険会社が保険法とは別途に請求期間を設定している場合があるので、契約している保険の約款については確認しておくことをお勧めします。

但し、どの保険会社も３年を基準にしているので災害後すぐに焦って申請する必要はありません。

消滅時効の起算点

損害保険金を請求する権利が消滅する「三年間行使しないとき」について、どのタイミングが「三年間」の開始日（起算点）となるのでしょうか。

保険法第95条では「（権利を）行使することができる時から」とあります。 そのため、損害保険金を請求する原因となる「災害により損害が生じた日」が、原則として起算点となると言われています。

なお、保険法第95条は2020年4月に改正されています。 以前は、保険法において上記消滅時効の起算点が明文化されていませんでした。

保険会社は改正に伴う対応を各社で実施しているため、基本的には問題ありませんが、インターネットなどに掲載されているQ&Aや記事を閲覧する際には、情報が古い可能性があるため注意が必要です。

修繕済みでも3年以内であれば請求できる

火災保険契約の存在を認識しておらず、火災や台風の被害に遭ったのち修理・修繕を終えてしまった場合でも期限内であれば損害保険金の請求は可能です。

ただし当然ながら、災害が原因で損害を受けたことを証明する必要があるため、修繕前の被害箇所の写真や罹災証明書、修繕業者からの見積もりなどを保険会社に提示することになります。

火災や台風などが原因で対象となる損害が生じたことの証明は、損害を受けてから年数が経過するにつれて難しくなります。 災害ではなく経年劣化による修繕を疑われ、損害保険金の支払いがなかなか認められないということも起こり得ます。 そのため修繕前・後問わず、損害保険金請求の手続きは可能な限り早く進めておいた方が安心です。

まとめ

1. 保険の申請は「火災保険申請サポート業者」に依頼をする
2. 保険代理店に保険の申請を依頼はしない
3. おりた火災保険金を自由につかう

保険の認定がおりなかった場合一切費用はかかりません。ご安心ください。